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就在这人还想接着冲李炎呛白几句什么的时候，忽然他手机嘀的一声脆响。
不仅仅是他，很多人的手机前后也发出了“哔呤、叮叮”的声音。
所有人几乎都下意识拿出手机乜了眼屏幕，瞬间大厅里宁静一片，从刚才的喧嚣到现在的死寂。
这种转变让人有种起鸡皮疙瘩的瘆……
所有人的手机上都收到了一条信息，而且恰恰就是李炎刚刚提到的消息：渤海湾地区发布新的房地产市场调控政策。明确规定居民购买住房在取得房产证五年以后，才能上市交易。其中涵盖二手房……
许久之后，周总咽了口唾沫一脸错愕的冲着李炎问道：“你……你是怎么知道这个消息的？难道你有接触通天的本事不成？”
又瘦又矮的赵总同样端起茶杯猛灌了一口之后，冲着李炎看了几眼追问道：“这种消息你是怎么知道的？不可能……怎么可能是这样?”
李炎苦笑着摊摊手，随后从兜里掏出手机晃了晃说道：“我要说是个意外，你们信吗？”
所有人的目光展现出来的都是不信两个字，但是没一个人直接呛声与李炎对质。此刻站在一旁的吴知霖轻轻咳嗽了一声，用恰到所有人都能听见的声音轻声对李炎说道：“你是怎么知道的？大家都在等着你，就不要卖关子了。”
晃动了几下手机，李炎苦笑着说道：“其实，我真的没什么通天的本事。我也不认识上面的高层人物，只不过我有一个喜欢刷新闻的爱好。”说道这里，李炎顿了顿看了众人一眼之后这才继续说道：“今天的房价一天比一天畸形，就连地产大亨们都开始撰文写这种东西了。我看到了，只不过我属于那种极少数幸运的人，我看完之后在点开的时候文章已经被“紧急”的下架了。”
“哦？什么内容，你刚刚说的消息吗？”周总冲李炎追问了一句。
摇了摇头的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地产大亨说道房地产市场一天比一天畸形，已经违背了市场的常识。在座的诸位都是金融圈子里成名已久的人物了！你们成名股海的时候，我还不过是个学生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房价一直在高位，成交量惨淡是一种什么状态。”
赵总失语道：“是……是高位缩量横盘?”
“对，就是高位缩量横盘。那结果又是什么呢？”李炎问出这句话以后，不等任何人回答自己的问题，他直接给出了答案：“正常来说，必定是回落！缩量时间越久，横盘的时间越长，那么在高位的回落越就越大对吗？其实现在用租金回报率来衡量房地产市场价格走势方法，可都是失效的，为什么？为什么呢？”
李炎连续问了两个为什么，但是大家谁都没回答李炎这个问题。看着众人的眼神，李炎明白大家不是揣着明白装糊涂，而是揣着明白不敢说！
“其实，就连之前的房价上涨也是让经济技术分析所“无法”解释的对吗？缩量拉升，结果又是什么？”李炎问出这句话之后，同样没有等人回应自己，而是直接说道：“在股市里，缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果，已经是最好的结果了，不是吗？”
连续的几个问题，让原本一个还梗着脖子的大佬，也微微垂下了头。
“那个地产大佬说从一九九八年开始，过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法，确实让许许多多的人改善了住房条件，也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。”李炎说完这话，看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候，苦笑着摊开手说道：“但是不得不说，二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识，刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”
其实李炎并不太想一直围绕着房价说事，更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。
用房子的年租金，除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有之一！没有任何一个指标能代替它，当然也有人用租售比来表达，但综合来说这两者其实是同样的含义。
李炎面对眼前的众人，沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来，而是选择了用身边的例子“讲故事”。
“那位大佬表示，以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三，而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落，后面的话还没说出来。周总坐不住了，仰头冲李炎问道：“你一定是算错了，不可能这么低！”
李炎凝望了周总一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不会是打算用什么案例来说服我吧？”
周总摇摇头冲李炎反问道：“十年前我买了一套房子，我就想问问你，房价是多少，现在租出去了我算了一下租金的回报率，明明已经超过了百分之六，甚至接近百分之七！”
轻轻叹了口气，李炎冲着周总朗声说道：“其实是周总您自己搞错了，计算租金回报率有一个特别重要的前提，那就是要用今天的钱，算今天的账！按照现在的价格来算，而不是当年的价格，否则那就真乱套了。”
赵总沉声冲李炎问道：“那你说，正常的租金回报率应该是多少？”
随着赵总的这声质问，邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中，开始用搜索引擎来找寻答案了。
李炎想都没想，直接冲着赵总回应道：“应该是在银行贷款利率的基础上，再加百分之一到百分之二。目前银行的平均贷款利率基准是百分之五，所以租金回报率应该在六或者七才是正... -->>
就在这人还想接着冲李炎呛白几句什么的时候，忽然他手机嘀的一声脆响。
不仅仅是他，很多人的手机前后也发出了“哔呤、叮叮”的声音。
所有人几乎都下意识拿出手机乜了眼屏幕，瞬间大厅里宁静一片，从刚才的喧嚣到现在的死寂。
这种转变让人有种起鸡皮疙瘩的瘆……
所有人的手机上都收到了一条信息，而且恰恰就是李炎刚刚提到的消息：渤海湾地区发布新的房地产市场调控政策。明确规定居民购买住房在取得房产证五年以后，才能上市交易。其中涵盖二手房……
许久之后，周总咽了口唾沫一脸错愕的冲着李炎问道：“你……你是怎么知道这个消息的？难道你有接触通天的本事不成？”
又瘦又矮的赵总同样端起茶杯猛灌了一口之后，冲着李炎看了几眼追问道：“这种消息你是怎么知道的？不可能……怎么可能是这样?”
李炎苦笑着摊摊手，随后从兜里掏出手机晃了晃说道：“我要说是个意外，你们信吗？”
所有人的目光展现出来的都是不信两个字，但是没一个人直接呛声与李炎对质。此刻站在一旁的吴知霖轻轻咳嗽了一声，用恰到所有人都能听见的声音轻声对李炎说道：“你是怎么知道的？大家都在等着你，就不要卖关子了。”
晃动了几下手机，李炎苦笑着说道：“其实，我真的没什么通天的本事。我也不认识上面的高层人物，只不过我有一个喜欢刷新闻的爱好。”说道这里，李炎顿了顿看了众人一眼之后这才继续说道：“今天的房价一天比一天畸形，就连地产大亨们都开始撰文写这种东西了。我看到了，只不过我属于那种极少数幸运的人，我看完之后在点开的时候文章已经被“紧急”的下架了。”
“哦？什么内容，你刚刚说的消息吗？”周总冲李炎追问了一句。
摇了摇头的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地产大亨说道房地产市场一天比一天畸形，已经违背了市场的常识。在座的诸位都是金融圈子里成名已久的人物了！你们成名股海的时候，我还不过是个学生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房价一直在高位，成交量惨淡是一种什么状态。”
赵总失语道：“是……是高位缩量横盘?”
“对，就是高位缩量横盘。那结果又是什么呢？”李炎问出这句话以后，不等任何人回答自己的问题，他直接给出了答案：“正常来说，必定是回落！缩量时间越久，横盘的时间越长，那么在高位的回落越就越大对吗？其实现在用租金回报率来衡量房地产市场价格走势方法，可都是失效的，为什么？为什么呢？”
李炎连续问了两个为什么，但是大家谁都没回答李炎这个问题。看着众人的眼神，李炎明白大家不是揣着明白装糊涂，而是揣着明白不敢说！
“其实，就连之前的房价上涨也是让经济技术分析所“无法”解释的对吗？缩量拉升，结果又是什么？”李炎问出这句话之后，同样没有等人回应自己，而是直接说道：“在股市里，缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果，已经是最好的结果了，不是吗？”
连续的几个问题，让原本一个还梗着脖子的大佬，也微微垂下了头。
“那个地产大佬说从一九九八年开始，过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法，确实让许许多多的人改善了住房条件，也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。”李炎说完这话，看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候，苦笑着摊开手说道：“但是不得不说，二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识，刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”
其实李炎并不太想一直围绕着房价说事，更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。
用房子的年租金，除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有之一！没有任何一个指标能代替它，当然也有人用租售比来表达，但综合来说这两者其实是同样的含义。
李炎面对眼前的众人，沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来，而是选择了用身边的例子“讲故事”。
“那位大佬表示，以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三，而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落，后面的话还没说出来。周总坐不住了，仰头冲李炎问道：“你一定是算错了，不可能这么低！”
李炎凝望了周总一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不会是打算用什么案例来说服我吧？”
周总摇摇头冲李炎反问道：“十年前我买了一套房子，我就想问问你，房价是多少，现在租出去了我算了一下租金的回报率，明明已经超过了百分之六，甚至接近百分之七！”
轻轻叹了口气，李炎冲着周总朗声说道：“其实是周总您自己搞错了，计算租金回报率有一个特别重要的前提，那就是要用今天的钱，算今天的账！按照现在的价格来算，而不是当年的价格，否则那就真乱套了。”
赵总沉声冲李炎问道：“那你说，正常的租金回报率应该是多少？”
随着赵总的这声质问，邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中，开始用搜索引擎来找寻答案了。
李炎想都没想，直接冲着赵总回应道：“应该是在银行贷款利率的基础上，再加百分之一到百分之二。目前银行的平均贷款利率基准是百分之五，所以租金回报率应该在六或者七才是正... -->>
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